研报:一文透析物流地产背面的红海商机

来历:观念指数研讨院 | 2019-08-12 16:46

研报:一文透析物流地产背面的红海商机

  


  面临商机与应战,企业间将经过愈加灵敏的合资、入股、财物整合优化等方法,发挥各自共同优势,协同开展。未来物流地产将会显示出百舸争流的局势。

  前段时刻,受中美贸易战联络的影响,易商红木传出押后香港上市方案的音讯。此前,易商红木方案于6月6日开端全球出售约5.6亿股股份,估计征集净额达91.2亿港元,如若成功,将成为本年以来最大宗香港IPO。这是距宇培、宝湾后又一支方案上市的物流地产企业,预示着企业在物流未来商场做大做强的趋势。

  物流地产在我国商场方兴未已,未来蕴含着巨大开展潜力,前期外资企业如普洛斯、丰树等相继围猎我国物流商场;近些年不少房企如万科、远洋以及电商如京东也都大举进入该商场,资管途径安全不动产也早在多年前布局物流地产。

  一、我国物流商场开展迅猛

  

1.png


  

2.png


  从发布数据来看,我国社会物流总额、总费用逐年上升,2018年我国社会物流总额达283.1万亿元,按可比价格核算,同比添加6.4%;总费用达13.3万亿元,同比添加9.8%。本年前5个月我国社会物流总额创下前史新高,为112.1万亿元,较上一年同期添加6.1%;总费用为5.4万亿元,较上一年同期添加7.8%。

  

3.png


  物流职业的开展离不开方针的大力扶持,近段时刻一系列相关方针法规相继出台,为物流地产的开展营建了杰出的开展环境。详细而言,4月2日,国家发改委、交通运送部联合印发了《国家物流纽带网络制作施行方案(2019-2020年)》,清晰了国家物流纽带网络制作的全体要求、要点工作、申报基本条件、施行程序和安排保证等,依据国家严峻战略施行需求,统筹研讨确认榜首批15个左右国家物流纽带制作名单。

  此外,从本年7月1日起,我国新一轮3000亿元规划的降费将正式落地。这轮降费估计下降物流本钱1209亿元,这对需求大额资金投入的物流地产职业来讲,无疑是一个严峻利好。

  二、库房供应结构失衡,物流功率有待进步

  现在,我国在物流职业功率并不高。我国上一年社会物流费用占GDP比例为14.4%,2017年以及2016年该占比别离是14.6%、14.9%,远高于同期美国和日本社会物流费用占GDP比例。截止2018年上半年,我国人均物流地产空间仅为0.7平方米/人,明显低于日本(4平方米/人)与美国(3.7平方米/人)。

  物流地产商场高标仓与传统仓供求结构问题是形成物流本钱高、功率低的重要原因。

  

4.png


  我国物流地产存量约9.55亿平方米,处于领先位置,可是优质物流设备存量所占比重仅为5%。这些具有优质物流设备的高标仓逾越2/3散布于长三角、珠三角和环渤海区域,而且呈现出长时间求过于供、租金水平上升、空置率低的现象。

  而低水平的传统仓则是很多散布在我国多个城市,且被盲目地很多制作。因为这些低水平的传统库房底子无法满意制作企业、流转企业和第三方物流企业等客户关于现代物流仓储设备的需求,长时间处于空置状况,有部分传统仓空置率乃至到达50%以上,严峻影响到物流用地的运用功率。

  比照传统仓,高标仓有着本钱和性能上的优势。以20年为测算期间,运用高标仓的投入本钱,比运用传统仓的本钱下降约20%;从详细的存货周转数据来看,现代化高端仓储的存货周转天数不到传统仓储的10%,库存SKU可以到达传统仓储的10倍,查找清点货品时刻比传统人工方法削减95%。

  但因为我国现代化仓储业起步较晚,商场上大部分库房都是传统仓,占库房总面积80%,且传统仓大部分把握在一些传统的国营企业、蔬菜公司、建材公司手中,在区域上呈小而涣散的特色,难以被一致改造;高标仓数量较少,且仓储用地供应严峻,限制了高标仓的大规划制作,使其面临着严峻的求过于供。2020年我国高标仓供需缺口估计在1亿平米左右,高标仓将会是未来企业在物流职业中的首要发力方向。

  三、物流地产集约途径:物流园区

  作为现代物流地产开展中的新生事物,物流园区可以经过制作、运营与办理物流库房、配送中心、分拨中心等专用物流设备,将很多物流企业集合在一起,实施专业化和规划化运营,进步物流功率。

  因而,政府及企业在近几年中不谋而合地将物流园区作为推进区域和城市物流开展的要点工程,给予大力的支撑。

  

5.png


  这些年来,我国物流园区处在一个快速开展的状况。到2018年,全国物流园区算计1638家,比2015年的1210家添加35.37%,年复合添加率10.6%。其间处于运营状况的1113家,占67.9%,比2015年多出256家。这其间大多数的物流园区都是政府主导型的、以物流企业为主体的,外高桥物流园区、北京空港物流园区归于例外情况,是依据其他工业的物流园区。

  但从物流用地的供应来看,到本年榜首季度,我国内地仅有90万平方米新物流项目入市;别的,因为香港政府活化工厦方案的驱动,未来更多的工厦将会被改建为商用,这将会导致香港未来的物流土地存量削减。

  据我国天然资源部2019年榜首季度全国首要城市地价监测陈述发表,工业用地(包含物流用地)的价格上,榜首季度,全国105个首要监测城市(直辖市、省会城市和方案单列市)工业用地价全体水平为841元/平方米,同比添加3.49%。

  长江三角洲、珠江三角洲、环渤海区域工业用地归纳地价水平为1033元/平方米、1511元/平方米、834元/平方米,同比增速别离为2.14%、10.04%、4.49%。全体上工业用地的价格保持着上升的趋势,尤其是珠江三角洲工业地价,尽管增速持续放缓,但仍高于其他两大要点区域。

  物流土地供应受限、用处改为商用、价格进步等要素,将会限制开发商拿地布局,阻止物流园区未来的扩张路途。但相同,上述要素也会促进物流职业进行存量改造,以及整个物流地产职业由曩昔的粗豪开展向集约开展演进。

  四、物流地产格局:一超多强

  物流地产企业大致可分为五类:传统物流地产商、房企、电商企业、快递企业和金融机构。经过多年开展和国内物流地产企业的注资加码,物流地产职业出现出了一些新面孔,如万纬物流等,打破了以外资为主的职业格局。但现在该职业中的“老迈”仍旧是普洛斯,仍旧保持着“一超多强”的格局。

  

6.png


  

7.png


  截止2019年榜首季度,普洛斯商场比例到达了33.0%,稳居榜首,接下来是万纬、易商、宇培,占商场比例别离为6.1%、6.0%、5.6%,跟普洛斯距离巨大,嘉民、安博、宝湾、安全、丰树则别离占有商场比例5.3%、4.7%、4.6%、4.5%、4.3%。

  普洛斯

  普洛斯于2003年进入我国商场,是我国现在最大的现代工业园提供商和服务商,到2019年2月,普洛斯及旗下品牌环普,在42个战略性的区域商场出资、开发并办理着336个物流园、工业园及科创园,物业总面积达3740万平方米。

  2019年前半年,普洛斯持续扩大协作伙伴,先后与中铝集团、安联不动产签署协作协议,其间安联不动产许诺向普洛斯旗下我国及日本基金出资6亿美元。

  

8.png


  经过合资、基金的方法进行物流地产项意图开发,完结轻财物运营是普洛斯惯用的运营方法。现在,普洛斯在我国建立多支基金,基金总规划达136亿美元。其间包含2013年11月建立的我国物流基金I,规划30亿美元;2015年7月建立的我国物流基金II,规划70亿美元。两只基金普洛斯均持有约56%比例。

  此外,2019年,普洛斯有两宗严峻财物生意。一宗发作在3月7日,普洛斯斥资8.21亿元收买万通控股2.05亿股,生意完结后,普洛斯将成为万通地产第三大股东。

  

9.png


  另一宗是发作在6月2日,普洛斯与黑石集团达成协议,黑石将出资187亿美元从普洛斯三个美国基金中收买触及1300座物流物业的财物包,总面积1.79亿平方英尺(约合1660万平方米)。该宗生意发作之前,商场上曾传出普洛斯方案打包美国事务财物上市的音讯。

  事实上,这并不是普洛斯与黑石之间的榜首次大宗物流生意。早在2014年,黑石也曾与普洛斯完结过一次美国物流财物生意,不过生意双方人物交换,生意标的是黑石旗下的美国工业地产基金IndCor Properties,当是的生意时点也是IndCor Properties拟上市的前夕,黑石终究抛弃上市,挑选将其出售给了新加坡GIC和普洛斯。

  兜兜转转,IndCor Properties基金里边的工业物业仍是回到了黑石的手上,外加上普洛斯运营的美国其他工业物业,在生意完结后,黑石将一举逾越安博,成为美国最大的仓储物流业主。至于挑选将基金出售而非上市,是因为出售可以获得更高的价格,且完结更快、更高效的套现。

  

10.png


  其实,建立、征集基金,收买财物包,置入建立基金,然后打包IPO或许出售,回笼资金,再进行新一轮出资,是典型的“普洛斯(基金+地产)”运营方式。该方式经过物流地产增值、基金与财物办理费用、人民币增值等获取盈余。万科、远洋、苏宁、顺丰以及行将赴港上市的易商红木都是采纳这种“基金+地产”的方式。

  宝湾物流

  除了普洛斯这类典型的PE运营方式,我国物流地产还有另一种典型的运营方式——自我克制物业方式。相较于2-3年出资回收期的PE方式,自我克制物业方式出资回收期一般都在10年以上,会形成严峻的资金沉积,一般适用于资金雄厚的国企或许险资布景企业,宝湾物流便是其间的代表。

  

11.png


  在南山控股兼并深基地B之后,宝湾物流现在是深圳南山控股旗下的高端物流设备出资途径。2018年,宝湾物流园区事务完结收入7.5亿元,同比添加24.8%,完结归母净利润0.7亿元,同比添加22.5%。

  到2018年末,宝湾物流已进入我国34个抢手城市,而且布局了58个高端物流园区,运营仓储面积近300万平方米,规划在建面积超200万平方米。

  宝湾物流首要经过招拍挂、协作或收买等方法获取项目,资金来历途径是自有资金或告贷。物流项目从拿到四证开端,制作期12-18个月,到达安稳运营的成熟期一般需求2-3年。不同于PE方式,宝湾控股的首要盈余来历并非地产增值和基金办理,而是依托物流园区日常营运获取长时间安稳的仓储服务收入。

  针对自我克制物业方式带来的资金问题,宝湾物流经过财物证券化的方法,盘活优质物流不动产,完结园区沉积资金的活动。

  2018年11月,宝湾物流发行“长江楚越-宝湾物流第1-X期财物支撑专项方案”获深交所审议经过,拟发行金额共100亿元,是同期获批额度最大的仓储物流CMBS项目,底层财物是天津、廊坊、昆山、南通4个世界物流园区项目。其间第1期于本年1月18日成功建立发行,发行规划17.89亿元,优先级票面利率4.82%。

  

12.png


  据统计,本年前半年物流地产证券化的事例有6个,相对较多。这得益于物流设备出资净回报率能到达6%-8%,相比之下,要高于商业地产的4%-5%,住所地产的2%-3%。因而,物流财物在本钱商场上往往被给予较高的估值,物流财物证券化难度相对较小,也更受商场欢迎。

  万纬物流

  万纬物流,作为万科集团2015年独立出来的物流品牌,凭借着强大房企布景和雄厚资金实力,自建立以来就不断地攻城略地、大举并购,开展尤为敏捷,现在物流职业中占商场比例5.7%,占有重要位置。

  2018年,万纬物流新获取项目64个,算计可租借物业的建筑面积约为494万平方米。到现在,万纬物流进驻城市45个,运营及在建项目134个,运营及在建总面积达1056万平方米,其事务聚集在长三角、珠三角和环渤海的三大经济圈及中西部要点城市。

  

13.png


  冷链是万纬的重要布局方向。万纬于2018年7月经过收买邃古冷链,获得了上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库,大大添加了冷链财物规划。到2018年年末,万纬冷链已累计进入11个城市,典型的冷链园区有沈阳浑南冷链物流园等。

  跟着顾客对生鲜产品消费需求添加,冷链物流商场规划也将越来越大,估计2020年可达4700亿元,年复合增速20%。万纬经过并购邃古冷链的手法,提早抢占商场比例。相同瞄准冷链的房企的还有远洋,与万纬不同,远洋是经过PE出资、建立基金的方法,战略入股九曳供应链和郑明现代物流,在物流赛道上竞跑。

  五、展 望

  跟着新零售消费晋级,物流地产的开展高度将会进一步提高。职业中的传统物流地产商、房企将持续在我国各地加码物流财物,阿里、京东等电商企业以及顺丰、三通一达等第三方物流也会活跃抢滩物流地产,制作物流库房、网点等物流设备;当然也会有金融机构如安全不动产、淡马锡等运用了解的“投融管退”的手法进行物流地产本钱运作。

  各个参加到物流职业的企业会依据本身的中心优势,挑选不同的运营方向,如万纬经过并购开展冷链仓配;丰树布局企业办公楼;宇培组成全国性物流设备网络等等。一起,面临物流用地供应少、开发前期资金很多沉积等问题,面临高标仓巨额商场供应缺口的商机,企业间将经过愈加灵敏的合资、入股、财物整合优化等方法,发挥各自共同优势,协同开展。未来一段时刻,物流地产将会显现出百舸争流的局势。

【声明】物流产品网转载本文意图在于传递信息,并不代表附和其观念或对真实性担任,物流产品网倡议尊重与维护常识产权。如发现文章存在版权问题,烦请联络小编电话:010-82387008,咱们将及时进行处理。

专题报导

  • 11月22日 21:43

  • 12月04日 14:10

  • 12月12日 13:57

  • 12月28日 09:58

  • 01月03日 17:06

焦点资讯

10秒快速发布需求

让物流专家来找您