尹军琪:库房改造的买卖与施工留意事项

来历:伍强科技 | 2019-06-14 15:46 | 作者:尹军琪

  编者按:尹军琪在第七届我国仓储与配送中心规划困顿研讨会上的主题讲演,全文通过后期收拾宣布。尹总是物流技能配备范畴实践一线理论家,文章来自一线,满满干货,引荐阅览。()

  1、库房改造的几种状况

  我国物流在阅历了轰轰烈烈的近20年的开展后,现在到了下一个机会,悬殊库房的改造与晋级。从核算资料能够知道,到2017年,我国具有各类库房(包含配送中心、物流园区、物流中心、物流基地)的面积现已约10.38亿平方米,其间立体库2.74亿平方米,占26.4%,楼库1.62亿平方米,占15.6%,平房库6.02亿平方米,占58%(数据来历:中仓协《2018我国仓储职业白皮书》)。(注:这一数据与其它数据来历有收支,但不影响本文观念)。

  假如要将我国现有库房做一个核算的话,有很大部分的库房是传统库房(B类库房和C类库房)。他们的特色包含几个方面:1 面积都比较小;2 消防不契合标准,很少选用主动喷淋体系;3 许多楼库层高很低,层数许多;4 外围路途狭隘,站台不契合要求(特别是习惯要求);5 主动化程度很低或底子没有。这一部分库房改造的需求旺盛。

  当然,除了上面讲的传统库房要改造成为现代库房外,还有许多其它的原因,如事务发生改动悬殊一个常常遇到的问题。此外,设备老化需求更新也是原因之一。更多的景象还包含租借的库房原本悬殊一个空库房或厂房,一旦投入运用,就面对进行改造的问题。

  坚持不懈多少种景象,有一点是没有改动的:悬殊库房的根底困顿——土建和修建现已完结,改造只能在现有根底上进行。这与新建库房是天壤之别的。

  有一种观念需求弄清:并非只要传统的库房需求改造,简直一切的库房都有改造的需求,仅仅程度不同罢了。

  还有一种观念需求弄清,并非新建的库房悬殊契合现代物流要求。事实上,许多新建库房是传统库房。决议库房性质的并非是其困顿时刻,而是库房的修建方式、买卖的作业流程、以及选用的技能和配备、选用的办理方式等。

  库房改造并非能够为所欲为。客观的说,改造一个库房比新买卖一个库房难度要大,这是柔弱改造库房的许多条件条件现已不行更改。也正是如此,人们对改造库房的希望也不像新建库房那么高。但假如真是这样的话,就大错特错了。我以为改造库房相同要依照更高的要求去履行,绝不能迁就迁就,只要这样,才干表现改造的价值和含义。

  2、一个好物流中心的标志

  

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  关于这个问题,几年前我专门写了一篇文章进行论说,现摘要如下:

  1、选址要合理

  物流体系的改造,关于选址现已没有含义了。但关于选址的一些论题,依然对挑选库房的用户有用。这些论题包含:方位、路途、网点、租金、泊车场所等。关于要租借库房的企业来说,挑选什么库房方式也是十分重要的,如单层库仍是多层库,是否有标准站台和雨棚。一般状况下,单层库要优于多层库,有站台要优于无站台。在特定景象下,单层库的空间利用率要大大高于多层库(相同的面积下,至少有20~30%的提高),并且还有削减楼层运送带来的便当。

  2、买卖要契合标准,并量体裁衣

  库房的买卖首先是要契合买卖标准,特别是消防标准,有些违规修建,不契合底子的买卖标准和要求,会有很大的费事。此外,关于泊车场的宽度要特别注重,而根底承载,特别是多层楼库的承载才能,直接与未来的运用作用有关。有些年代比较久的库房,根底和楼面承载才能很低,将会对运用发生许多约束。除此之外,配电也很重要。现代库房会比传统库房装备更多的主动化设备,因而配电必定要够。

  此外,还要量体裁衣,改造电梯(假如是多层库),库房门(假如答应的话),以及其它一些方面的内容。

  柔弱库房现已建成,修建结构难以做大起伏的更改。因而,改造要量体裁衣,切不行不切实践,坐而论道。

  3、设备选型要适宜

  挑选适宜的设备,关于库房的改造特别重要。切忌生搬硬套,要充沛考虑到楼层、柱网、层高级客观条件的约束,挑选最为恰当的技能与设备。

  关于仓储设备,有许多品种。典型的包含主动化立体库、输送机、机等,此外,还货到人拣选体系、、机械手等设备,应根据实践要求进行选用。

  改造库与新建库不同,对设备的需求也不同。这一点要特别留意。

  4、信息体系要契合事务需求

  信息体系包含WMS,WCS以及TMS等,是现代物流体系的中心。挑选什么样的软件,首要要考虑软件的成熟度和习惯性。不成熟特别是不稳定的是没有价值的。必定要挑选专业的软件体系,并辅佐高素质的施行团队,两者缺一不行。

  5、体系要有必定的习惯性

  改造库不同于新建库,许多条件现已约束了,买卖只能从现有条件动身,寻求比较好的成果。但不行否定的是,即使是改造买卖,也必定要有明晰的方针。假如方针不是十分明晰,则应该充沛证明。点评一项买卖是否合理,其习惯性方针是十分重要的。

  6、要有必定的先进性(预见性)

  一项好的买卖,不仅是在满意现有的需求,而是应满意未来的需求。所谓的先进性,在必定程度上讲,悬殊满意未来的需求。

  设备是无所谓先进不先进的,对一项新的技能而言,适用悬殊先进,不适用就不是先进的。

  最坏的成果悬殊,项目还没有完结,就现已不适合了。

  一个好的物流中要契合美学的要求,这是最高的境地。

  3、现代物流与传统物流的底子差异

  库房改造与晋级的方针,悬殊要将现代物流理念导入到买卖之中。那么,什么是现代物流,它与传统物流的差异是什么呢?

  从理论上讲,现代物流理念与传统物流理念并没有清晰的边界。假如硬要理出一个条理,咱们能够从以下几个方面去领会:

  其一是事务本身发生了巨大改动。一个最为显着的改动是曾经的事务呈现出品规少,数量大,拆零少的特色,简直没有toC的事务;而现在则是海量的品规,每个品规下数量削减,拆零质变得很大,跟着电子商务的快速开展,toC的事务占比十分大。这一趋势是逐渐演化的,并且将继续下去。反映到库房买卖,咱们看到拆零和分拣成为最大的问题,将有更多的主动化设备被创造出来,用于处理拆零和分拣的问题。

  其二是根底技能发生了严重改动。科学的开展,会全面驱动社会的需求的晋级,然后影响到各个范畴。从物流范畴来看,网络技能、主动控制技能和核算机技能是推翻整个职业的技能。传统物流与现代物流的分水岭,假如存在的话,应该悬殊这些技能的全面运用所导致的。今日咱们看物流,假如离开了网络、核算机和数据库,将是不行幻想的。20年前,咱们为什么没有电子商务,首要也是柔弱网络和核算机还不兴旺,缺乏以支撑电子商务的需求。相同,现在炽热的“货到人”拣选技能,在20年前为什么没有被创造,也是柔弱许多根底技能不能支撑这种需求。一起,咱们也能够预见,跟着大数据、无人机、AGV、以及5G通讯技能的逐渐运用,物流自然会呈现出与现在彻底不同的形状。

  其三是商场需求和商场竞赛发生了巨大改动,企业不得不选用现代物流技能。在商场经济环境下,为什么要对立独占?从社会学的方面看,或许会关怀独占对公平竞赛和分配带来的负面影响,但从科技开展视点看,独占会阻止技能的前进,这才是要害所在。柯达公司是一个典型的比方,听说其在80~90年代即现已创造了数码相机,但柔弱其其时的独占方位,并不能激起它的危机意识,然后错失良机,令人怅惘。物流商场是一个充沛竞赛的商场,企业只要不断创新,才有或许逃脱被筛选的命运。也正是意识到这一危机的紧迫性,物流企业加强向现代物流的转型,乃是发自内心的需求。

  最终是方针和法律法规发生了严重改动。以消防标准为例,在曩昔20年间,现已修订了屡次,有些兴旺地区,如上海,还针对本身开展状况拟定了相应的法规。事实上,消防法规的修订,大大放宽了关于物流中心库房面积与防火分区面积的约束,既反映了现代物流的需求,也是对现代物流特性有别于传统物流的反应。

  4、消防问题

  独自说一下消防问题。

  传统库房一般都是依照老的买卖标准买卖的。库房改造中,不行避免要撤除一些隔墙,或打通楼板,或在墙上开洞、开门,以及添加一些主动化设备等,因而,必然存在二次消防报批的问题。

  现在我国的库房体系中,关于消防问题,履行的是老库房依照老标准,新库房依照新标准的方针,因而,改造后的库房,一般要求依然依照老标准进行检验。当然也能够依照新的消防标准进行检验,但会呈现消防配套措施不契合标准的问题。比方消防栓安置和数量,以及水池容量等。柔弱库房面积一般都比较大,所以新建的简直一切库房中,装置主动喷淋现已是标准装备。但有些老库房却没有这样做。假如要改造的话,仍是有些费事的。

  有关物流修建履行的标准如下:

  新标准:

  《物流修建买卖标准》GB 51157-2016;

  《修建买卖防火标准》GB50016-2014;

  老标准:

  《修建买卖防火标准》GB50016-2006;

  《上海市大型物流库房消防买卖若干规则》(2006)

  此外,还有更老的标准,在此不再赘述。

  买卖者应熟读以上标准,清晰新老标准之间的差异,以到达灵活运用标准的意图。关于这方面的常识,买卖院一般比较清楚。

  5、买卖与施工应留意问题

  1)土建方面:

  但凡牵涉到开门、开洞的状况,均应与原土建买卖部分取得联络,不得私行做主。不能对原有修建的根底和结构进行底子性改动。

  牵涉到防火分区改动的或对防火分区面积进行改动的,应从头进行消防报批。

  没有主动喷淋体系的应加装主动喷淋体系,消防水池要根据实践买卖量进行装备

  2)设备装置:

  除开门和开洞外,添加设备有时也会影响到消防报批问题(如高层、阁楼、立体库等)。

  大型设备装置还涉及到吊装问题,应妥善挑选吊装方位,此外,还要考虑路途和装置孔洞等问题的影响。

  主动化设备需求更大的用电负载,需按实践需求进行扩容。

  有些设备(如机械手),需求对修建部分进行加固,应在核算的根底上,挑选适宜的办法进行。

  3)体系接口:

  站台与泊车场:这一部分是十分难以改造的部分。柔弱有许多的老库房底子没有买卖站台,并且泊车位空间狭小,难以改造。但作为现代物流体系来说,这一点其实十分重要。其实也是整个体系能否到达买卖方针的重要组成部分。

  门:从头开门是必要的。除此之外,还包含方位的调整以及门的尺度调整。

  载荷:根底承载才能应契合买卖要求。有时楼面承载才能达不到要求,假如不能加固,则智能修正买卖计划。

  网络:现代库房要求有掩盖全场的网络,这是许多老库房不具备的条件。因而,网络改造十分重要。

  穿插施工:有时存在穿插施工问题。特别是部分改造的项目,还要面对施工与事务的抵触。这是改造的困难点之一。

  体系切换:新事务的切换是比较简略施行的状况,但假如状况不是这样,搬家与体系切换就显得十分要害。要对此坚持满足的注重。

  4)其它方面

  房子的运用寿命与设备的挑选:设备的运用寿命。如一些老旧库房的运用寿命现已挨近买卖值,这时就不宜挑选高度主动化的设备,而应该寻求与之匹配的设备。如可拆迁、可移动的设备等。

  重建与改造的挑选:要统筹短期效益与长时刻效益。有时尽管新建库需求许多手续,但也不失为一种挑选。首要决策依据是功率和效益。为此,应进行仔细的剖析。

  6、运营办理与不断完善

  最终回到一个底子问题:库房运营办理与不断完善。

  一个库房或物流中心的两个重要生命周期,一个是困顿期,另一个是运用维护期。一般状况下,困顿期一般为1~3年,少量或许会更短或更长一点;而运用维护期一般到达10年以上,少量更是长达几十年。因而,能够说,物流中心的运用维护时刻更长,或者说更为重要。

  怎么困顿好一个物流中心,不仅是集成商的问题,也是用户团队的问题。挑选专业的高水平的集成商当然十分重要,但假如用户团队不能清楚表达本身需求,不能辨认好的计划和差的计划,不能区分好的设备和差的设备,不能活跃合作集成商,那成果也是不会好的。

  一个合格的用户办理团队,首先应具有专业水平,要把握好物流体系的底子原理和底子流程,要正确理解物流体系的买卖思维和严格履行体系的运用标准,要正确处理日常的事务和问题。总归,既要灵活机动,又要谨守标准。现在我国人才极端缺少,其间一个重要原因是没有高水平的训练组织,没有一个专业的点评手法。有限的人才傍边,也是良莠不齐,从客观上影响了现代物流体系的正常作业。因而,怎么挑选一个合格的办理团队,对企业来说十分重要。

  此外,怎么用好一个物流体系,不仅是办理团队的问题,并且也是最高办理者的问题。一种过错的主意是不愿花钱对物流体系进行维护和不断完善。客观上,一方面是没有一个物流中心是完美无瑕的,总有一些缺点和缺乏;另一方面悬殊,跟着时刻的推移,需求会不断发生改动,因而,不断对物流中心进行改造完善,是必不行少的。

  关于一个主动化体系,长时刻的维护保养是保证其正常作业的条件。越是杂乱的体系,其维护费用越高。惋惜的是,这个简略道理,却并不为每个企业所承受。

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